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住宅購入を検討している時に、「用途地域」という言葉を目にしませんか？用途地域とは、その地域にどんな建物を建てることができるかを予め決められている地域のことです。そんな用途地域には様々な種類があり、用途に応じた建物を同じ地域に建てることで街の機能が効率よく発揮されます。今回は、用途地域別の特徴やその地域に適した建物、その地域におすすめの人を分かりやすく簡単にまとめてみました。

用途地域とは

用途地域とは、地域の住環境を整えるためにエリア分けされたものです。用途地域は、大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分かれています。そこからさらに、13地域に分けられます。

それでは、みんなが好きな場所に建物を建てたらどうなるか見てみましょう。

それでは、用途地域にはどんな種類があるのか、ひとつひとつ見ていきましょう！

住居系

第一種低層住居専用地域

低層住宅が多い地域。
絶対高さ制限（10ｍもしくは12ｍ）があるため高い建物を建てることができません。
戸建てや3階建てマンション、小中学校などを建てることができます。
住居専用地域ですが、限定された業種や店舗部分の床面積が50㎡以下であれば建築可能です。

こんな人におすすめ
・閑静な住宅街で生活したい人
・よく車を利用している人
・広い庭や駐車場のある家に住みたい人

この地域で販売中の物件はこちら
・小倉南区上貫
・中間市通谷

第二種低層住居専用地域

低層住宅のほかに一定規模のお店が建てられる地域。
第一種低層住居専用地域と同じく、絶対高さ制限（10ｍもしくは12ｍ）があります。
小中学校などのほか、店舗用の床面積150㎡以内で2階建て以下の店舗を建てることができます。
そのため、コンビニや飲食店も同じエリアにあります。

こんな人におすすめ
・広い庭や駐車場のある家に住みたい人
・閑静な暮らしと利便性の両方を求める人

この地域で販売中の物件はこちら
・八幡西区浅川町

第一種中高層住居専用地域

マンションが多く、中高層住宅向けの地域。
業種により2階以下で床面積500㎡以下の建物も建築が出来ます。
容積率などの制限が低層地域よりも緩く、マンションのような中高層の建物もあります。
大学やスーパー、病院などを建てることができ、日常の買い物に困らないエリアです。

こんな人におすすめ
・マンション購入を考えてる人
・買い物に困らない場所で暮らしたい人
・教育施設の近くに住みたい人

この地域で販売中の物件はこちら
・小倉南区沼本町
・小倉南区中曽根
・八幡西区春日台
・八幡西区永犬丸

第二種中高層住居専用地域

中高層住宅向けのほかに飲食店などが建てられる地域。
第一種中高層住居専用地域に建てられるもの以外にも、2階以下で1500㎡以下の飲食店や各種店舗、事務所などの施設が建てられます。
中規模の商業施設があり、利便性もよくなります。

こんな人におすすめ
・生活利便性を求める人
・事務所を家の近くに建てたい人

第一種住居地域

住宅の環境を守るための地域。
第二種中高層住居専用地域で建てられるもの以外に、オフィスビルのような床面積3,000㎡以下の建物が建てられます。
住宅環境を守るための地域のため、マージャン屋、パチンコ屋等の建築が原則として建築できません。
また、比較的駅に近いことが多く、利便性に加え治安もいいエリアです。

こんな人におすすめ
・利便性のいいエリアを求める人
・駅近に住みたい人
・治安がいいところに住みたい人

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・小倉南区中吉田

第二種住居地域

住宅の環境を守るための地域。
第一種住居地域より商業施設の制限が緩和され、マージャン屋やパチンコ店、カラオケ店、ボーリング場なども建築が出来ます。
住宅の環境を守る必要があるため、商業施設を建築する場合は周辺環境に配慮をして建築する必要があります。

こんな人におすすめ
・一人暮らしや夫婦二人暮らしの人
・遊び場が近くにほしい人
・商業施設で働いている人

準住居地域

国道や幹線道路沿いにあり、マンションが多い地域。
床面積200㎡以下の小さな劇場や映画館、床面積150㎡以下の自動車修理工場などの建築が出来ます。

こんな人におすすめ
・車で移動することが多い人
・マンションの購入を検討している人
・高速道路を普段からよく利用する人

田園住居地域

農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域。
第一種低層住居専用地域と建てられる建物の制限が似ていて、学校や図書館、農産物直売所などが建築できます。
農業エリアで、農産物やそれらを貯蔵する倉庫、農機具収納倉庫なども建てることができます。

こんな人におすすめ
・農業をしている人
・これから畑を借りて農業を始めたい人

商業系

近隣商業地域

住居系の用途地域からさらに建築制限が緩和された地域。
周辺の住居系のエリアから買い物をしに来る人が多い商業エリアです。
10,000㎡以下の施設が建築できて、生活利便性が住居エリアに比べて高いことが多いですが、交通量なども増えます。
商業施設のほかにも、環境に配慮した工場なども建築が出来ます。

こんな人におすすめ
・職場の近くに住みたい人
・夜も明るい街並みがいい人
・日中家にいることが少ない人

この地域で販売中の物件はこちら
・若松区大井戸町

商業地域

市街地の中心部や主要駅、百貨店などが集まる地域。
主に、オフィスビルなどや銀行、映画館、百貨店などが集中したエリアです。
住環境よりも商業的利便性を重要視している地域で、一定の工場を除き、様々な施設を建築することができます。

こんな人におすすめ
・利便性重視で考える人
・主要駅の近くに住みたい人
・周りの音が気にならない人

工業系

準工業地域

工業の利便を増進する地域。
商業地域同様、ほとんどの建築物を建てることができます。
危険性が高く、住環境悪化の恐れのある工場は建てることができません。
また、風俗営業店も建築することはできません。
マンションも比較的多く建築されている地域です。

こんな人におすすめ
・周りの音が気にならない人
・地域の工場で働いている人
・マンション購入を考えている人

工業地域

様々な工場を建てることができる地域。
湾岸エリアで高層マンションが多く、店舗なども建築ができますが、学校や病院、ホテルなどは建築することができません。
公害発生の恐れが大きい工場なども建築することができ、大型トラックの交通量も多い地域です。

こんな人におすすめ
・高層マンションに住みたい人
・海の近くに住みたい人

工業専用地域

工場のための地域。
公害発生の恐れが大きい工場も建築することができます。
工業業務の利便促進を図るエリアのため、住宅を建築することはできません。
その他にも、店舗や学校、病院、ホテルなども建築不可になっています。

複数の用途地域にまたがる場合

建物の用途

・2つの用途地域にまたがる場合

1つの敷地に複数の異なる用途地域が指定されている場合は、過半を占める方がその敷地の用途地域になります。
そのため、下図の場合は第一種住居地域の用途が適用されます。
この時に、建築物が敷地のどの部分にあるかは関係ありません。

・3つの用途地域にまたがる場合

次に、どの用途地域も過半を占めていない場合を見てみましょう。
下図のようにどの用途地域も面積の過半を占めていない場合は、建築物によって判断を行います。

例えば、映画館で考えてみます。
映画館のを建築することができる地域は、3つの地域の中で商業地域のみです。
そのため、商業地域（300㎡）＜第二種住居地域+第一種低層住居専用地域（400㎡+300㎡＝700㎡）となり過半を占めるのは建築が出来ない地域になります。
したがって、この場合は映画館を建築することができません。

次にカラオケですが、カラオケを建築できる面積は、（商業地域+第二種住居地域）で過半を占めるため、建築をすることができます。

・高さの制限

用途の境界でそれぞれの高さ制限が適用されます。
下図の場合、第二種住居地域に建物の絶対高さ制限はありませんが、第一種低層住居専用地域には絶対高さ制限（10ｍもしくは12ｍ）があります。
そのため、第一種住居専用地域の敷地部分に建築される部分は絶対高さ制限が適用されます。

防火・準防火地域内にまたがる場合

防火地域・準防火地域に建物がまたがる場合は、最も厳しい規制が建物全体に適用されます。
この場合、防火地域の敷地上の建物だけでなく、建物全体に規制がかかるため注意が必要です。

※制限のゆるい地域側に防火壁を設置することで、防火壁以降はゆるい方の規制を適用することもできます。

用途地域の調べ方

用途地域を調べる場合は、インターネットが便利です。
自治体のホームページで用途地域を閲覧することができます。
※北九州市と直方市、鞍手町、苅田町ではG-mottyというサイトから用途地域マップを閲覧・ダウンロードすることができます。
G-mottyサイト：https://gmottygyosei-kitakyushu.opendata.arcgis.com/

まとめ

用途地域は地域ごとに建てることができる建築物が異なります。
まずは自分の理想とする暮らし方を検討し、それに合う用途地域かどうかを考えてから住宅検討をしましょう。
自分で調べても分からない場合は、不動産のプロに聞くこともおすすめです。

タグボートは、北九州市内全域とその近郊エリアに新築戸建てを販売している不動産会社です。
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どんな暮らしをしたいか、ぜひお聞かせください。